При выборе жилья перед покупателями прежде всего стоит вопрос о том, что лучше приобрести: квартиру в новостройке или вторичку? Универсального решения на этот счёт не существует. У всех людей разные финансовые возможности, требования и пожелания к будущей квартире. Попробуем разобраться, когда выгоднее купить жильё на вторичном рынке, а когда – в новом доме.

Стоимость на момент покупки

Назад к содержанию

Сравним цены на квартиры в одном из центральных районов Новой Москвы – Новое Летово. В 5-7 минутах от жилого комплекса располагается Валуевский лесопарк, элитная частная школа, спортивный комплекс «Прокшино», горнолыжный склон и теннисный клуб. Проехав 10 минут на автомобиле, можно посетить торговые центры «Саларис» и Vnukovo Outlet Village, а также рестораны «Птицы и Пчёлы», «Магадан».

Это экологически чистый район с развитой инфраструктурой, где есть всё необходимое для комфортной жизни: парки, детские площадки, кофейни, уютные беседки и т.п. Стоимость квартир от застройщика при этом здесь достаточно выгодна и варьируется от 9,5 до 23,5 млн рублей в зависимости от площади.

Цены на вторичное жильё

Цены на вторичку в Новой Москве на сегодня в среднем составляют 6-13 млн руб. Наибольшим спросом пользуется недвижимость в ценовой категории от 8 до 10 млн руб. Реже покупают компактные квартиры эконом-класса от 6 до 7,9 млн руб. и более дорогие – по цене 10,1-14 млн руб.

Цены в строящемся жилом комплексе

Приобрести недвижимое имущество на этапе застройки, как правило, выходит дешевле, чем уже готовое к сдаче в эксплуатацию. Так, стоимость дешёвых студий в возводимом ЖК в Новой Москве начинается от 6,3-7 млн рублей. Цена «однушки» - в среднем от 9-10 млн рублей. Более просторные квартиры от застройщика стоят от 10-12 млн рублей.

Однако важно помнить, что все они продаются без отделки. Базовый ремонт можно заказать за дополнительную плату. Также при приобретении недвижимости на этапе застройки необходимо обращать внимание на сроки сдачи объекта, благонадёжность застройщика и качество его реализованных ранее проектов.

Сравнение первички и вторички

Назад к содержанию

Для сравнения аналогичных объектов первичного и вторичного рынка приведём в качестве примера данные о трёх ЖК от центра аналитики «Инком-Недвижимость».

Наименование ЖК	Вторичное жильё	Предложение от застройщика
ЖК «Грин Парк», комфорт-класс	Студия 23,2 м2, 6 этаж 14-этажного дома, стоимость 10 500 000 руб.	Студия 23,3 м2, 8 этаж 14-этажного дома, стоимость 12 553 000 руб.
ЖК «Сидней Сити», бизнес-класс	4-комнатная квартира, 100,7 м2, 16 этаж 30-этажного дома, цена 53 000 000 руб.	4 комнаты, 110,7 м2, 18 этаж 23-этажного дома, цена 56 767 500 руб.
ЖК Lucky, премиум-класс	Однушка, 65,9 м2, 7 этаж 21-этажного здания, стоимость 66 500 000 руб.	Однушка 65,9 м2, 5 этаж 21-этажного здания, стоимость 78 259 500 руб.

В данном случае первичка обходится дороже вторички. Но так бывает не всегда. Некоторые строительные компании предлагают более выгодные варианты, когда новую квартиру выйдет купить дешевле, чем аналогичный объект из старого фонда. Однако сравнением цен все равно не ограничиться, чтобы понять отличия предложений. Необходимо учитывать и другие факторы, такие как затраты на ремонт, ставка по кредиту и пр.

Новостройка или вторичное жильё в ипотеку: что выгоднее

Назад к содержанию

На сегодняшний день большинство покупателей приобретает недвижимость с помощью кредитов. Банки всегда учитывают, на какой именно объект оформляется ипотека.

Сделка с возводимой новостройкой для банковской организации прозрачнее и проще, так не нужно делать оценку стоимости объекта, отсутствуют прежние владельцы. Кроме того, продажу осуществляет юридическое лицо – застройщик. Если продавец имеет аккредитацию от банка, то проверки не проводятся – необходим лишь документ о долевом участии.

Оформление ипотечного кредита на вторичную недвижимость несколько сложнее. Обязательно выявляется состояние жилого здания (не аварийное ли оно), оценивается сама квартира, изучается информация о прошлых хозяевах, также проверяют, нет ли несанкционированных перепланировок. В целом условия по ипотеке на новостройку и вторичку отличаются. Необходимо основательно ознакомиться со всеми аспектами займа и требованиями кредитной организации.

Ставки по ипотеке

Назад к содержанию

Существуют различные ипотечные программы: кредит для работников IT-сферы, ипотека без первоначального взноса, предложения для молодых семей и т.д. Также государство поддерживает сферу строительства, поэтому взять квартиру в новостройке в кредит можно на выгодных условиях. Примеры различных ипотечных программ:

• ипотека с маткапиталом – от 10,9%, сумма до 100 млн руб.;
• кредит на недвижимость для IT – от 4,7%, до 18 млн руб.;
• ипотека для военнослужащих – от 10,3%, до 3,1 млн руб.;
• с государственной поддержкой – от 7,7%, до 18 млн руб.;
• ипотека для семей с детьми – от 5,7%, до 12 млн руб.;
• заём для иностранных граждан – от 11,7%, до 100 млн руб.;
• покупка новостройки – от 10,9%, до 100 млн руб.;
• дальневосточная ипотека – от 1,7%, до 6 млн руб.

Дополнительные траты по ипотечному кредиту

Назад к содержанию

При приобретении квартиры в ипотеку банк обычно требует оформить страховку на жильё и страховку жизни и здоровья заёмщика. Без страховых полисов банковская организация вправе увеличить ставки по кредиту. Страховку необходимо продлевать каждый год или оплачивать на несколько лет вперёд.

Если здание находится в стадии строительства, страховать объект залога не нужно до момента его сдачи в эксплуатацию. Это позволяет немного снизить траты при покупке новостройки. При сделке со вторичной недвижимостью необходимо заложить в расходы оплату услуг нотариуса, если банк затребует дополнительные документы на жильё.

Расходы при приобретении вторички и новой квартиры

Такие расходы обязательно включают в себя подачу документов в Росреестр, чтобы зарегистрировать договор купли-продажи (долевого участия). Кроме того, не обойтись без трат на юридические услуги при покупке вторичного жилья: специалист должен удостовериться в чистоте сделки.

Существуют некоторые нюансы:

1. Приобретая недвижимость на первичном рынке, покупатель оплачивает услуги юриста самому застройщику (около 20 000 руб.). Специалисты строительной компании сами подают комплект документации в Росреестр и занимаются всеми «бумажными делами».
2. При сделке со вторичкой продавец и покупатель совместно подают документы в государственную инстанцию. Госпошлину и юридические услуги оплачивает покупатель.

Расходы на ремонт во вторичке и новой квартире

Подбирая жильё в новом или старом доме, непременно стоит оценить затраты на ремонтные работы. Они могут разниться в зависимости от состояния дома и квартиры.

На первый взгляд напрашивается вывод, что ремонт в новостройке обойдётся довольно дорого, так как объект «голый»: не проложена электрика и трубы, не выровнены стены. Кроме того, придётся укладывать напольное покрытие, клеить обои, устанавливать сантехнику и прочее. Отделка квартиры в Москве может обойтись примерно в 1 млн рублей. Но стоимость варьируется в зависимости от площади и используемых материалов. Зато есть весомый плюс – возможность выполнить ремонт по своему вкусу и не привыкать к чужой обстановке.

В случае со вторичной недвижимостью необходимо оценить её состояние. Какие недочёты на практике можно обнаружить:

1. Неудобная разводка электрики. Чтобы поставить розетки в необходимых участках и/или увеличить их количество, понадобится штробление стен, что нарушит целостность текущего ремонта и увеличит расходы.
2. Плохое состояние коммуникаций. В старом доме трубы могут быть изношены и их придётся полностью заменять.
3. Старая непрезентабельная мебель. Зачастую прежние владельцы оставляют в квартире неисправную технику и испорченные предметы мебели. Всё это также требует замены.
4. Неудовлетворительное состояние некоторых материалов. Во многих случаях требуется поменять полы, обои, плитку в ванной и пр. Для этого необходимо сперва выполнить демонтаж, что в итоге обойдётся дороже ремонта в новостройке.

Плюсы вторички

Выбирая обжитое жильё, вы получите:

• широкий выбор вариантов – на рынке вторички больше предложений, что делает поиск квартиры проще и быстрее;
• быстрое заселение – можно сразу переехать и начать жить со всеми удобствами;
• наглядное состояние объекта – можно оценить состояние двора, дома, парковки, расспросить жильцов фонда о коммунальных услугах;
• отсутствие шума от ремонта – в старых домах всё уже обжито, поэтому соседи не будут беспокоить вас строительными звуками;
• развитую инфраструктуру – в давно обустроенных районах есть все необходимое для комфортной жизни.

Минусы вторички

Данный вариант имеет и свои недостатки:

• более сложная и длительная сделка в связи с правовыми вопросами – следует проверить историю жилья, удостовериться, что на него не претендуют наследники, заручиться поддержкой опытного юриста;
• возможное наличие незаконных перепланировок в квартире;
• нюансы с задействованием материнского капитала – важно учитывать обязательства перед детьми и трудности при продаже такой недвижимости.

Достоинства новых квартир

Почему выгодно приобретать новостройки:

• более простое и быстрое оформление ипотеки;
• возможность выполнения ремонта на свой вкус;
• отсутствие прежних собственников и сопряжённых с этим сложностей;
• возможность прямой сделки с застройщиком без привлечения посредников;
• присутствие парковки – выделенной зоны либо подземного паркинга;
• новизна дома – только что построенные лифты, детские площадки, подъезды;
• простота выбора – на веб-ресурсах застройщика в наличии вся необходимая информация о новостройках;
• современные планировки квартир – большие кухни, удобное расположение комнат.

Недостатки недвижимости от застройщика

Минусов немного, но они есть:

• долгое ожидание – придется ждать окончания застройки прежде чем въехать в квартиру;
• повышенный уровень шума – в первые годы после заселения придётся слушать шум от проводимого соседями ремонта;
• затраты на обустройство и отделку жилья.

Выводы: что выгоднее – новая квартира или вторичка?

Назад к содержанию

Новые и старые квартиры имеют различие по стоимости, базе для ремонта, особенностям оформления сделки. Чтобы определить, что лучше выбрать: новостройку или вторичку, необходимо выявить собственные потребности.

Первый вариант подойдёт вам, если вы хотите:

• обустроить жилище «под себя»;
• проживать в квартире с современной планировкой;
• взять ипотеку на наиболее выгодных условиях.

Выбирать вторичку стоит, если вам требуется как можно быстрее заселиться, или вы планируете сдавать объект в аренду. Кроме того, в готовой квартире вас не побеспокоит ремонтный шум. Оба варианта подходят под различные потребности. Определитесь чётко с ними, и выбор между новостройкой и обжитой квартирой не будет затруднителен.